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現房銷售多地區已推行 商品房預售制度短期不會取消
桂陽房產網 www.bguanf.tw 更新:2018-10-24 來源:澎湃新聞

10月19日,合肥市房地產管理局發布《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》,《通知》指出,為深化商品房預售管理,探索建立新建商品房現房銷售備案制度,房地產開發企業進行新建商品房現房銷售前,應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續,減輕企業運營成本,鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

在業內人士看來,合肥鼓勵開發企業實行現房銷售具有信號意義,未來現房銷售的模式也會不斷擴大推廣。但是基于目前的房地產市場現狀而言,現房銷售只會在部分城市試點。

短期內不會取消商品房預售制度

與現房銷售不同,目前房地產開發企業多以商品房預售為主。所謂商品房預售制度,是指房地產開發企業與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣,買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國內地現行的商品房預售制度起始于1994年,并在《房地產管理法》和隨后發布的《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。

商品房預售制度設立的初衷是通過縮短房地產企業資金回流的周期,來緩解房地產行業的資金困局,從而促進整個房地產市場的快速發展。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為,從目前的情況而言,短期內不會取消商品房預售制度。李宇嘉指出,推行現房銷售應該是一個循序漸進的過程,推行現房銷售一方面要考慮市場上的供應量、房價以及房企的資金流問題。另一方面,現房銷售應在新房占比不太高的城市,即進入存量房市場的城市先行推進。

中原地產首席分析師張大偉認為,現房銷售是大勢所趨,但是短期看,如果取消預售制度,會帶來供應量短期銳減的擔憂,不利于平穩市場,房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內,而且房地產市場已經基本進入存量環節時代,房地產企業的負債率降低的情況下。

可通過土地出讓合同規定“現房銷售”

盡管商品房預售制度推動了行業的發展,但是預售制度也帶來了房地產市場的各類質量及交付問題。

9月21日,廣東省房地產協會曾向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。《通知》指出,商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險,建議降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

盡管廣東省房協相關人士表示目前通知正在征求意見過程中,是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。但是現房銷售是否會全面鋪開仍是大眾關注的焦點。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出,短期來看,現房銷售不會大規模鋪開。現房銷售應逐步推進,或者說可以作為調節手段根據市場情況來要求是否推行。

陳晟指出,“現房銷售”的要求可以在土地出讓的時候在出讓合同中規定或者明確“結構封頂”后銷售等來賦予商品房預售制度彈性。

據澎湃新聞整理的廣東省中山市國土資源局官網網站的信息顯示,5月至今,中山市合計推出16宗住宅及含住宅的綜合用地,規劃建筑面積約152萬平方米 ,無一例外均要求“商品房現房銷售”,即要求開發商直接銷售證件齊全的已經成型待售的商品房。

有城市推行后又取消現房銷售

而在更早之前,江蘇省蘇州、江蘇省宿遷、山東省濟南市長清區、江蘇省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地塊出讓時探索現房銷售。不過,杭州、南京等卻在推行一段時間后,改變土地出讓規則。

2017年3月24日,杭州市國土資源局發布土地新政,當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售。但是僅4個月后,杭州推出的土地出讓就開始改變規則——“溢價50%須現房銷售”的條款刪除了。

據《錢江晚報》報道,3月24日后的杭州土地出讓,主城區共出讓十宗涉宅地塊,其中有九宗必須現房銷售,在兩年內無法形成有效供應。這在一定程度上反而助推了供應不足、房價上漲的預期。

南京的現房銷售政策則始于2016年8月。據《上證報》報道,為給土拍市場降溫,南京市規定,當網上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續競買的,停止網上競價,改為現場搖號產生競得者,并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價的90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。2017年6月2日,南京再出規定,當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時,停止競爭地價,改為在網上競爭保障性住房建筑面積。

但在7月份掛牌的5幅地塊條件顯示,取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻,以及競價達最高限價的90%需現房銷售”的要求。

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