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兩會熱點:房地產稅要收了嗎?什么時候收? 怎么收?
桂陽房產網 www.bguanf.tw 更新:2018-03-08 來源:中國經濟網

全國“兩會”期間,房地產稅的話題又進入熱議。那么,對于這個一舉一動高度牽動人心的稅種,今年全國兩會傳達出哪些新動向呢?

經濟Ke帶你從三個最直接的問題入手作一番梳理。

問題一:

房地產稅會不會收?

相比去年較模糊的狀況,這個問題的答案在今年兩會期間實際已經揭曉。

3月4日,十三屆全國人大一次會議副秘書長、發言人張業遂在回答記者提問時表示,“目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。”

3月5日,十三屆全國人大一次會議開幕,李克強總理在向大會所作政府工作報告中指出,“健全地方稅體系,穩妥推進房地產稅立法。”這是自2013年中央提出對房地產稅進行立法后,“房地產稅”第二次進入政府工作報告,距上一次已時隔4年。

3月7日,十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行“財稅改革和財政工作”記者會,財政部副部長史耀斌在回答記者提問時表示,“目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。”

這些“重量級”的表態,無一例外地傳達出,房地產稅一定會收。

問題二:

房地產稅什么時候收?

這個問題的答案雖然不像前一個問題那么明確,但從今年全國兩會透露出的信息中,也可初步一窺端倪。

按照通常立法程序所需時間來推測,由于房地產稅立法工作尚在初審準備階段,有些專家預計,房地產稅立法完成可能要在2020年左右;財經評論員葉檀則認為,“通過一審二審三審,最少也要四年的時間,也就是到2022年。

其實,無論2020年還是2022年,都還只是最快情況下的推測。實際上,很多復雜性較高的立法工作耗時之久遠超預期。譬如物權法,該部法律從1993年起開始起草后,先后經過7次審議,直到2007年才最終通過,這創下了我國立法史上的紀錄。

房地產稅的復雜性、敏感性人盡皆知,所以十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中的相關表述是,加快房地產稅立法并“適時”推進改革;李克強總理在今年所作政府工作報告中的相關表述是,“穩妥”推進房地產稅立法。

“適時”、“穩妥”與“加快”并不矛盾。那么,究竟什么時候才是積極穩妥下的“適時”呢?

越是重大的政策變化,就越需要考察前提條件的完備情況。房地產稅的開征條件按難度及所需時間來排序,從低到高依次有三個最主要的觀察項:

一是全國不動產統一登記。這是全面開征房地產稅必須具備的技術條件。按照要求,2017年底前,不動產統一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。預計這項工作雖然難度不小,但距最終完成應該已不會太久。

二是全國房地產市場基本穩定。這個條件目前看來可能至少還需要至少三年左右,因為即使在2016年“930新政”后,一、二線城市房價基本趨于穩定,但仍有一大批三、四線城市房價“逆勢”快速上漲。同時,更值得注意的是,目前我國房地產市場整體分化格局未變,一線以及強二線城市住房供給不足矛盾仍較突出,而全國商品房總體仍面臨“去庫存”重任。

因此,這種供求基本面狀況決定了我國房地產市場至少在未來短期內,仍將受困于內在穩定性不足的困擾。

三是土地財政依賴性顯著下降。這是目前橫亙在房地產稅面前最大的阻礙因素,因為中國與其他普遍開征房地產稅的經濟體相比,很明顯的差異之一就是,房地產投資與消費在國民經濟整體運行中的重要程度高出太多太多,與房地產相關的財政收入對地方政府的影響巨大。

由于中國房地產市場內在穩定性依然不足,同時中國還沒有經歷過哪怕一次較為完整的房地產市場波動周期,因此,這就使得預判房地產稅這一新增變量,可能引出的連鎖反應究竟如何,存在很大的不確定性。

由是再反觀地方政府目前從房地產市場中“實實在在”獲得的收入: 2017年,全國國有土地使用權出讓收入同比增長40.7%,達到52059億元,如果再加上土地和房地產相關稅收,預計總收入可達到7萬-8萬億元。其中即使僅計量住宅類房地產收入,保守估計規模也將在萬億元以上。

那么,開征房地產稅后,可預期的收入規模有多大呢?經濟學家鐘偉曾有估算,目前城鎮及城市住宅市值大約在150萬億-180萬億元,假定其中約15%需要繳納物業持有稅,稅率為0.7%,理論上初始稅收額約為1600億-2000億元之間。

萬億與千億,整整差了一個數量級。因此,房地產稅的“適時”推出,必須納入到建立完善現代財政制度整體進程中去進行考量。這個過程值得期待,但不可能一蹴而就。

問題三:

房地產稅怎么收?

財政部副部長史耀斌在前述記者會上透露的信息值得關注。他表示,房地產稅作為一個世界通行的稅種,有一些共性的制度安排,其中包括:1、按照評估值征稅;2、都有一些稅收優惠;3、收入歸屬于地方政府;4、需要建立完備的稅收征管模式。

這四點可供參考的制度安排,加上財政部部長肖捷去年底在《人民日報》上發表署名文章中提出的“立法先行、充分授權、分步推進”總體思路,未來房地產稅的大致框架其實已浮出水面。

如果再參照上海和重慶2011年起對部分個人住房征收房產稅的試點情況,不難看出,前述框架實際已部分“先試先行”。譬如在征收對象上,上海和重慶都給出了較寬松的豁免條件,其中上海還可以享受人均60平方米的免稅面積,重慶可以享受100平方米高檔住宅(含獨棟別墅)的免稅面積;在適應稅率上,上海為0.4%和0.6%兩檔,重慶為0.5%、1%和1.2%三檔,兩地稅率都相對中性。

熟知中國改革歷史者不會忘記,通過自上而下與自下而上相結合的“先試點,后鋪開”,是中國漸進式改革最常采用的成功范式。因此,基于以往經驗及目前所獲信息,預計“滬渝版本”(尤其是上海的版本)在很大概率上,將成為未來全面開征房地產稅的參考藍本。

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